刘卫民：长期租赁是2018年房地产市场  

重要发展方向

李宁摘录整理

　　综观2017年的房地产市场，国家发布了各种调控政策，坚持“房子是用住的，不是用来炒的”的定位，以满足城市市民，特别是新市民的首套刚需、支持改善型需求、遏制投机炒房为出发点，以建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。现阶段重点发展租赁市场的大方向非常正确，目前的租赁市场非常薄弱，应加以完善，从而解决城市尤其是北上广深等一线城市的旺盛需求。

　　 各种“限”是2017年房地产市场显著特征

　　 2017年的房地产市场整体比较稳定，没有大的波动，调控效果初步显现。在短期调控取得一定成效的同时，出台了一系列住房制度改革方面的举措，例如共有产权房、发展住房独立市场、租售同权等。

　　 2017年房价的涨幅愈加趋于平稳，与此同时，租赁同权想法的提出，让租赁市场开始崛起，更多城市进入了二手房市场。除了一线城市外，2017年有24个城市二手房成交套数超过新房，且越来越多二三线城市的二手房占比超过新房，二手房将从原先新房的补充地位转为市场相对更加重要的地位，将成为满足市场需求的主要途径。

　　2017年，国家一直按照“房子是用来住的，不是用来炒的”的总调控目标在推进房地产市场的改革，不止北京出台了共有产权房，全国主要城市也陆续出台了众多有关平抑楼市价格的政策。7月17日，广州发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，首次点燃“租购同权”。7月20日，住建部等9部门联合发文，选取广州、深圳等12个国内城市开展住房租赁试点工作。8月2日，广州市发布《关于严格落实房地产调控部署全面加强市场管理的通知》，要求新建商品房价格必须接受政府指导，不同意，便无法销售。

　　 “限售”是2017年房地产市场的“杀手锏”

　　 2017年3月以来，以限购、限贷为主要手段的楼市调控小高潮再度掀起。2017年3月17日，北京楼市调控再度加码。北京楼市新政要求“认房认贷又认离”，并进一步封堵了“商住房”限购漏洞。3月29日，杭州和厦门也在一个月内第二次升级了调控政策。

　　 除了限购、限贷，限售也开始被应用到本轮楼市调控中。2017年4月19日，济南市政府发布通知，要求限购区域内自通知施行之日起购买的住房，须取得不动产权证满2年后方可上市交易。历史上首次启动了买房后需要过一定年限方可上市的楼市调控政策。紧接着，5月3日，郑州发布《关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知》，将新郑市、荥阳市、中牟县纳入限购范围，规定新购住房在取得《不动产权证书》三年内不得出售。

　　 长期租赁大有可为

　　 2017年12月20日，财政部长肖捷在人民日报发表题为《加快建立现代财政制度（认真学习宣传贯彻党的十九大精神）》的文章。文中明确指出：按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度，力争2019年完成立法。

　　 第一，可以更加有效地引导购房预期，增加持有成本，针对投资投机者进入起到心理预期的影响，使得资源能够有效配置。

　　 第二，使民众可以更加理性地看待房地产市场。

　　 “房产税总体上能够对房价上涨起到一定的抑制作用，更主要的是预期，这样房价上涨的压力就会减少。”刘卫民强调。

　　 2017年12月20日闭幕的中央经济工作会议指出，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

现阶段重点发展租赁市场的大方向非常正确，目前的租赁市场非常薄弱，应加以完善，从而解决城市尤其是北上广深等一线城市的旺盛需求。

　　 大力发展住房租赁市场，特别是长期租赁，在人口净流入的大中城市应加快培育和发展租赁市场，支持专业化、机构化住房租赁企业，特别是国有租赁企业的发展。通过增加新建商品房、大力发展二手房市场和住房租赁市场，推进住房的多主体供应，通过公共租赁住房（含廉租房）、因地制宜发展共有产权房、发放租赁补贴和棚改等方式，拓宽住房保障渠道，解决好居民的住房问题。

　　 大力发展租赁市场，政府、银行、企业三方面要进行相应的改革，以适应现阶段的需求。政府方面，在土地供应要有所作为，要提供足够可以长期租赁项目的土地。银行方面，要开发出适合长期租赁的一款金融产品。企业方面，最主要的就是要使得项目可持续发展。